物業前介工程師基本功

　　從客戶和成本角度“物業前期介入關注要點和設備選型”實戰課程

　　物業管理的前期介入是物業企業如何把長期直接面對客戶時清晰了解到的客戶實際感受與需求，通過在公共配套設施和設備的直接管理與維護中，積累的大量案例和遺留問題的解決中，系統性、前瞻性向發展商提出合理化建議和實施方案，這是一項具有較高應用價值的專項業務。

　　然而，在很多物業的開發建設中，建設單位雖然邀請了物業企業參與了前期介入工作，因物業公司的關注點出現偏差和專業度的欠缺令產權單位和發展商不滿意，前期介入工作中的實際效果違背初衷。

　　物業公司在不同業態物業的開發建設中，如何與發展商融洽協作，運用好前期介入三個階段的工作特點，發揮物業公司優勢，在新項目開發建設階段開發環節的有效參與，將物業公司具備的后期管理經驗與優勢延伸到工程開發環節，盡可能減少問題發生，達到展現品質、凸顯賣點把遺憾和遺留問題減少到最低點。

　　物業企業在前期接入的實際工作中面對的地產業務部門的重視程度問題、委派人員的工作成本問題、專業度話語權和協商機制等問題，面對的這些難點標桿企業是如何通過內部市場化協議來加以約定和解決的？標桿企業在實際工作中是如何操作和實施的？

　　楊燕璽老師將通過大量的案例和數據給大家撥開迷霧，找到應用實施的方法。

楊燕璽老師

　　中物協2011年“物業服務企業資深經理人“

　　萬科物業”黑帶“培訓講師

　　北京萬科物業工作 16年，任總工程師，退休后又返聘兩年

　　現任某一級資質物業企業常務副總經理

　　從事五星級涉外酒店、甲級寫字樓、北京萬科物業總工等工作47年

　　曾兼任不同業態物業項目第一負責人、參與ISO 體系認證和內審、業委會成立等工作

　　培訓風格獨特，課程結構嚴謹務實，始終關注學員實際需求，培訓緊扣主題，擅長將理論知識與實操經驗有機結合，給學員實際工作予指導與啟發，風趣幽默、言辭犀利、富于哲理、案例豐富、全場互動、答疑解惑、課堂氣氛活躍，深受學員歡迎。

課程大綱

　　第一部份 如何從客戶和成本角度做好物業前期介入與設備選型

　　一、如何提升物業公司前期介入話語權是前期介入的關鍵

　　1、 地產公司整體對物業公司前期介入工作的重視程度

　　2、 物業公司前期介入專業能力如何體現，與地產公司強力部門溝通技巧

　　3、 地產公司與物業公司之間的委托協議與費用（介紹協議范本與案例）

　　二、居住類物業和商業物業前期介入中物業公司不同關注點的“十問”

　　1、 住區圍墻的設置是否取得物業公司的認可

　　2、 小區入口（包括人行、車行和地庫）的數量是否取得物業公司同意

　　3、 各地塊、各交付期車位配比是否取得物業認同

　　4、 客服接待前臺是否位于首期交付區域

　　5、 物業用房是否與住宅分期交付同步

　　6、 員工宿舍是否位于地上

　　7、 物業監控中心的位置是否取得物業公司的認可

　　8、 垃圾中轉站是否位于紅線內（夏季）最下風口、靠近園區出入口位置

　　9、 對于單車使用普及的城市，是否根據項目客戶需求配置滿足需求的單車存放處

　　10、園區是否根據客戶需求設立室外集中活動場地，活動區域是否對周邊業戶居住影響為最小

　　11、物業公司給地產公司《前期介入》中意見采納30%的考核評價內容解析

　　三、新項目對客展現品質與特色競爭點——社區出入口

　　1、 突出軟景效果，展現硬景特色的設計要點

　　2、 體現社區第一印象的人車分流，解析社區出入口12項模塊細化設計清單

　　3、 標準化四類部品中不同風格設計方案

　　4、 從后期物業管理便利性和管理成本控制社區主次出入口設置原則，安防智能化配置清單，崗亭 設置風格等

　　5、 案例：社區出入口開放與封閉的幾種形式

　　6、 標準化住區與城市界面交通安全環境要點等

　　四、住區人車分流品質感體現與停車場前期介入要點

　　1、對社區停車場六大因素分析，確定一個入口+三個位置

　　2、停車場前期規劃設計布局，解析地下停車場自然采光節能、停車橋、敞開式（半地下）停車場等效果的對比與利弊分析

　　3、前期介入對小區內交通規劃要點分析

　　4、不同業態車位配比參數

　　5、詳述高、中、低不同檔次社區停車場管理系統安防智能化配置建議與案例

　　五、物業管理用房

　　1、 各地法規對物業管理用房的規定及物業管理用房的權屬

　　2、 在設計階段就應解決好物業管理用房的規劃與設計布局

　　3、 通過案例解析物業客戶前臺、辦公用房、庫房、業委會與警務工作站用房布局與裝修標準

　　4、 從后期降低物業管理崗位設置和便利性確保在建設期做好“消防、安防與服務功能三合一“

　　六、社區取水點、垃圾分類與綠化管理

　　1、 社區垃圾房的不同作用與設置地點選擇

　　2、 園區、單元與樓內垃圾桶的設置標準

　　3、 垃圾減量與垃圾分類

　　4、 園區、高層住宅樓內、地下車庫。地下空間保潔取水點問題的解決

　　5、 推薦幾款高端物業垃圾房、垃圾桶、保潔取水點、保潔工作間設置案例，體現品質感

　　七、居住物業賣點是空調還是電梯

　　1、物業公司前期介入對有機房、無機房、小機房電梯選型與節能關注點

　　2、在設計與施工階段消除電梯噪音傳導途徑，從源頭避免業主對電梯噪音的投訴

　　3、從設計施工階段解決好電梯底坑的排水與滲漏問題

　　4、電梯安防與“五方對講“設置的重要性

　　5、前期介入階段必須考慮與解決好空調室外機位置/尺寸/回風問題

　　八、太陽能與中水設施的應用利弊分析

　　1、對太陽能集中集熱 — 集中儲熱輔熱系統；集中集熱 — 分戶儲熱輔熱系統；分戶集熱 — 分戶儲熱輔熱系統利弊分析，破解運營使用與收費難題

　　2、高層住宅樓太陽能熱水系統設置技巧與方法

　　3、社區自備中水系統的應用與回收利用要點

　　4、太陽能熱水系統與社區自備中水設施運營與計費要點

　　九、社區商業配套設施與住區安防

　　1、住區配套商業街的特點與配套商業的定位

　　2、小區配套底商的附屬設施隔油池、煙塵凈化裝置的必要性

　　3、住區配套商業位置與住區出入口開放設計，重視解決商業安防設施與圍合的封閉

　　十、各類設備選型綜合對比分析

　　1、 不同業態在開發報建時采用何種（高壓）供電方式便于后期物業管理維護成本降低

　　2、 不同類型樓宇供水方式利弊解析，新建項目采用何種二次加壓供水方式節能和維護成本最佳

　　3、 不同類型中央空調機組購置成本對比，應配備那類空調能降低維護成本，達到使用便利性

　　4、 采用水源熱泵技術的綜合分析和使用效果，地采暖的應用要點

　　5、 高端居住項目采用“恒溫、恒濕”作為銷售賣點的潛在風險與維護成本

　　6、 高層住宅如何把太陽能熱水設施合理設計與布局，減少存在的“雞肋”問題

　　7、 自用自備“中水”設施如何規劃設置，才能解決發展商投入建設后物業公司又用不起的怪像

　　8、 新建物業采用何種形式的電梯，降低建安成本，便于物業后期管理維護，規避風險

　　9、 北方地區地下車庫、地下空間消防管線風險規避、車庫通風與節能方式

　　第二部分：寫字樓/公寓/商業綜合體前期介入與設備選型

　　一、寫字樓/公寓/商業綜合體前期介“十問“

　　1、寫字樓/公寓/商業綜合體安全防范設計是否取得物業認可

　　2、寫字樓/公寓/商業綜合體車位配比及交通設計是否取得物業公司商榷

　　3、寫字樓/公寓/商業綜合體物業管理用房設置是否取得物業公司認同意

　　4、綜合體物業中控室、監控室的設計布局是否邀請物業公司參

　　5、寫字樓/公寓/商業綜合體給排水系統設備設施的配置方式是邀請物業公司參與

　　6、寫字樓/商業綜合體供配電系統設備設施配置狀況是否約請物業公司參與

　　7、寫字樓/商業綜合體制冷、供暖系統設備設施配置狀況是否取得物業公司認可

　　8、寫字樓/公寓/商業綜合體設備設施選用中節能與計量方面有哪些考慮

　　9、寫字樓/公寓/商業綜合體應配備哪些配套設施

　　10、寫字樓/商業綜合體垃圾處理設備設施配置應滿足哪些條件，樓層內是否設置清潔間

　　二、寫字樓/公寓/酒店/商業綜合體大、小物業的權責利分割

　　由于項目非單一業主，業權分散，在未來管理過程中有可能將出現管理分散，大、小物業并存的現象。為了保證項目的整體定位及品質，必須在項目規劃建設階段就把綜合體內不同業態的客戶需求特點，管理服務的細節中的硬件設備設施配套、分界點、能源計量問題規劃好！使后期的物業管理能 夠總體把控大、小物業界面劃分，將項目的整體品質展現在客戶和股東方面前。 多業態的統一及差異化管理，合理調節設備運行，確保設備最優運行及運行效率最大化，以滿足本項目不同業態間的差異調節及項目相對統一的管理品質。

　　三、寫字樓/公寓/酒店/商業綜合體設備設施選型

　　1、不同業態安全安防設施的配置與樓宇自控設施的應用

　　2、優化地下車庫的建安成本，規劃好地下車庫的行車動線、業態占比和出入口

　　3、介紹幾種綜合體地下車庫行車動線案例，啟發參訓學員設計規劃思路

　　3、分析中央空調與VRV空調的特點與選用

　　4、寫字樓/商業電梯的選型與數量配置，寫字樓電梯的分區

　　5、不同品牌電梯市場占有率/市場知名度/技術創新/性價比/耐用程度數據分析

　　6、綜合體供電設備等級和不同業態供電負荷密度分配

　　7、綜合體的品質感與節能措施應用

　　【時間安排】2017年9月23、24日

　　【培訓地點】中國·北京

　　【參會價格】2280元/位

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